山东：2022年股市稳字当头，市场预期有望恢复

机会和可能性。

▌鲁南：政府感应底下，很低价还要多久消退？

2021年的鲁南楼价可谓是冰火两重天，年末年之中2020年年末持续性，暖意融融，3、4同月末迎来楼价小阳春，4同月末达到最顶峰值，但备受全国地产很低价自然环境不良影响，同月初很低价急剧引温，购楼上者观望歇斯底里更深，股票价格年之中下引，12同月末楼上由美冲击年度净资产，均单项注意到邮购，股票价格止引转为增。连续性来看，2021年鲁南主城一区商品振楼上储藏798.2万㎡，去年同期下跌29.8%；开售965.8万㎡，去年同期下跌22.5%。虽然同月初很低价漫长，但整年来看，去年同期仍保证相当大幅度上减。

由此可知：2019-2021年鲁南主城一区商品振楼上同月度供销走势

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备注：1.鲁南主城一区包含：历下一区、市之中一区、历城一区、槐荫一区、天桥一区、颇高取而代之一区和长清一区

历城一区、颇高取而代之一区是同类型号一地区，历城一区失衡现有均位居各一区九位，是很低价反为定度最颇高的一地区；颇高取而代之一区股票价格行情数有，颇高取而代之一区政府各种因素随之，服务业聚集带来人口减少流入，带起一地区楼价开售；天桥一区数20个在售楼盘，储藏需求量行情数有，2021年供销比1.5，供大于求，下半年2022年很低价担忧相当大。

2021年鲁南取而代之建振楼上市价总共下跌3.7%，12同月末鲁南取而代之建振楼上市价12018元/㎡，环比下引0.02%。刚需、刚改客户是购楼上主力军，90-120㎡%地面积段开售套数%比达到42.2%；120-144㎡%地面积段%比为36.2%，去年同期增加0.2个百分点，提升需要增加。

“两集之中”供地督导后，鲁南实施3次振楼上农地集之中储藏政府，首种产品集之中供地楼上由美加入热情颇高减，注意到均颇高账面东段，但连续性年末的农地很低价仍相当反为健。二种产品供地对楼上由美的开发资质及款项顺利进行可有定，振楼上农地新设最颇高可有价，账面率不超过15%，出让方式由“可有楼价，竞政府供给性公有楼上”变非常为“可有楼价，抽签考虑到竞得人”。开拍同一时间多宗为下中央线农地因故之暂时中止或万科，参拍的76宗为农地全部开价开售。第三次土拍保持相符了第二轮供地开价开售的大势，理论上保证零账面开售，17宗为地流拍。2021年鲁南集之中土拍振淡收场。

2021年三季度以来多管理机构获释维反为路径，鼓舞很低价信心，政府理论上感应底，但很低价以此类推运行，鲁南市便落实“零门槛”临近政府，年之中扩大人口减少虹吸effect，随着“强省分”策略的年之中深入，鲁南的商业价值还会年之中增加，鲁南仍有较佳的人口减少框架，下半年二季度后很低价将会消退，连续性很低价保证需求量价反为健大势。

▌鲁南：很低价观感“颇高开很低走”，市价短期承压

2021年鲁南因城施策高效率抑制，发布交楼上即办证、引很低养老门槛、挂钩临近管制等各种因素政府，保护很低价的反为健的发展。取而代之楼上很低价年末开局良好，年末卖出需求量价波动走颇高，三季度开始很低价转为下，金九银十不再，供销需求量价年之中消息传递，市价去年同期行情年之中收紧，2021春季供销现有注意到降至。

历程了变非常的鲁南楼价，很低价行情比较来说引温，卖出之一个中心来访需求量不足，多数购楼上者观望歇斯底里久厚。临数年末，返乡恒生迎来顶峰，鲁南楼价早早开启了“之中秋Mode”，紧抓这一不可忽视路由表问世包括麦当劳楼上、年味大礼包等之中秋档邮购娱乐活动，减轻老带取而代之邮购力度，为单项去化做铺垫。

农地很低价失衡现有均呈完全相同程度下引，储藏现有从2020年全市接数三千万振引至两千万振以下，股票价格也引至五、六年同一时间的技术水振，多集之中在运营方片一区、西城等郊一区，开售楼面均价升幅比较来说放缓。楼上由美款项承压，开发商拿地非常加慎重，国资系楼上由美进场托底。

2021年鲁南市汉南连续性而言储藏即兴较同一时间年走势理论上相同，自2018年以来，鲁南市的年内汉南储藏大略集之中在年之中和年末。2021年5-7同月注意到了一波小的供地潮，在年末又一库鲁颇高，但较同一时间年同期来说也有比较来说下引。连续性而言上来看，间隔变动太大，大略与短期高效率抑制、长期以来反为健的发展的宏观政府目标相符。

一地区来看，2021年兰山一区汉南股票价格依然位居九位，河东一区升幅相当大领头，2021年末烟台发改委发布了大沙河取而代之一区的发展规划设计，是落实鲁东西向上南下策略规划设计的不可忽视举措，为河东一区实质性的发展缺少了支撑，下一代的发展空间相当大。

鲁南地产很低价历程了由年末很低价活跃到同月初需求量价年之中消息传递的行情操作，现有购楼上者歇斯底里都已注意到比较来说好转为，很低价预估以后尚需尚须，下半年2022年很低价将逐步由美反为，市价短期承压。

从一地区科技的发展来看，运营方片一区的一地区郊区交通占优、取而代之一区的创立和工程与大沙河两岸协同的发展的长期以来规划设计，能否为兰山一区、河东一区乃至整个鲁南市一区设立取而代之的的发展轴心，并由此带起周边颗卫星一地区的社会发展上减，为取而代之一区人口减少首创和流入带来强大的框架动力，是下一阶段鲁南的发展的不可忽视看点。

▌菏泽：“洼地”菏泽抑制政府温和，去化担忧不减

菏泽作为烟台第四城，胶东半岛郊区群当同一时间郊区，规划设计轻轨、运营方，拥有全省第三的人口减少数，第四的GDP，62%城镇化率，入选首批郊区非常取而代之试点，同时也拥有区县名列在后部的租金，是烟台一个相当奇特的郊区。有着如此社会发展技术水振、人口减少基数和规划设计各种因素等占优，菏泽2021春季地产很低价观感如何？

一个大我们推断出，菏泽地产很低价抑制政府一直比较温和，抑制动作先多集之中于需要斜向对冲管制，督导因城施策，首套首付数需求量引很低，2021年菏泽市逐步对配给斜向顺利进行变非常，大大提颇高抢购一空条件，很低价运行反为健。

2021年随着菏泽市“三一区一之一个中心”规划设计工程的推进，以及菏泽作为唯一地级市纳入全国性运营方香港航空该基地规划设计，郊区的发展结构由东西单一结构向东西、东西向十字结构转为变，市民恒生方向发生截然不同变动。

连续性看，2021年菏泽主城一区商品振楼上储藏582万振，开售562万振，连续性失衡均衡，但再生产仍处颇都将，下一代长时间去化担忧不减。完全一致来看，2021年拟于很低价保持相符一季度持续性，销需求量远颇高于很低价储藏技术水振，二季度随着很低价储藏的走颇高，销需求量保证在较颇高技术水振；三季度8、9同月末迎来春季储藏顶峰，而股票价格价上升比较来说，很低价注意到疲软；转回四季度，随着菏泽抢购一空政府的大大提颇高以及很低价观望歇斯底里的很重，很低价承压比较来说，供求现有均降至至春季较很低技术水振。

此外，2021年菏泽主城一区涉宅农地配给与开售双双下引，春季储藏涉宅农地规划设计建面955万振，去年同期下引8.9%，引幅较一季度收紧；开售汉南规划设计建面829万振，去年同期下引10.5%，连续三年注意到上升，开售楼面价2155元/㎡，去年同期下跌14.6%，行情较一季度或多或少扩大。

2021年12同月菏泽全市取而代之建振楼上振均市价为6787元/振方米，总共下跌1.45%，观感反为健。很低价开售现有再现“颇高开很低走”大势，同月初地产很低价观望歇斯底里很重，销需求量上升至春季最很低技术水振并保证反为健，各一地区租金转回“横盘”变非常期，与此同时汉南很低价配给年之中收紧，但在颇高再生产终究，菏泽下一代长时间去化担忧不减。

阐释

当同一时间政府底逐渐预示，对冲自然环境年之中提升，很低价预估再一逐步以后，下半年2022年烟台一地区地产很低价仍以反为字当头，但楼价其发展将实质性助长，物价向颇高能阶郊区聚集的大势会改变，均再生产担忧相当大的三四中央线郊区仍将承压。

农地配给尾端，鲁南、哈尔滨两集之中政府的保持相符，加之的由美业引利息大势的扩大，下半年2022年农地储藏现有将实质性收缩。

对于地产的由美业来说，现有投资者担忧和卖出回款担忧承压相当大，对冲自然环境的压抑适度提升的由美业投资者自然环境，款项面再一实质性提升。下一代楼上由美应敏锐干掉很低价轮动路由表，深耕优质郊区和一地区，反为健经营管理，实现颇高质需求量的的发展。

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